实探深圳租赁市场:从“冰点 ”艰难复苏

〖壹〗 、《通知》针对部分商业办公用房出现闲置
、深圳迫切需要多渠道解决租赁住房的现状，提出将允许既有商业办公用房改建成租赁住房 ，切实增加深圳的住房租赁市场有效供给
，实现市民“住有所居
”的目标 。 说起商改租，就不得不提长租公寓
。回报率低、盈利难 ，一直是长租公寓行业的痛点
，在疫情影响下，如果资金实力不够雄厚 ，随时会面临资金链断裂的问题。

〖贰〗 、为了提高出租率
，写字楼业主及运营方不得不加大租金下调力度 。戴德梁行的数据显示，上半年北京写字楼租金同比下降6% ，为355元/平；上海写字楼租金同比下降3%，为259元/平；深圳写字楼的租金下降幅度最大
，同比下跌16%，为229元/平
。

〖叁〗
、随着疫情防控进入常态化阶段 ，在内循环经济的加速刺激下
，旅游行业的汽车租赁市场也得到了爆发式增长。中国旅游车船协会发布的《中国旅游租赁行业发展报告》显示，2020年上半年 ，旅游用车租赁需求在进入冰点之后逐渐恢复
，以短租、散租为主要形态的自驾游租赁从五一开始预热，持续到十一 。

疫情之下,长租公寓集体开启“吃相难看 ”模式……

疫情之下 ，长租公寓出现了一系列有争议的操作
，如蛋壳公寓一边要求房东免租却未给租客免租 、大规模赶客；自如哄抬租金
、私自涨价、未保洁却收费 、退押金缓慢；三彩家借疫情不给房东租金等，这些行为引发了广泛关注和质疑
。

事件背景：疫情冲击下自如的“违约操作
”自如作为链家孵化的长租公寓品牌 ，自2011年成立以来迅速扩张
，覆盖全国9个城市，管理房源超100万间 ，入住率达95%，是行业当之无愧的领头羊。

现金流紧绷的原因：往年开年是租房旺季
，春节前长租公寓会为节后高峰提前收房，但疫情导致节后高峰未到 ，出现大量空置
，现金流紧绷 。

019年12月，深圳市委政法委员会在处置蛋壳公寓业主因讨要租金聚众维权事件时 ，发现蛋壳公寓存在“租金贷”情况
，并要求对蛋壳公寓及其他房屋租赁公司开展排查工作。“高收低租 ”模式隐患大：为占领市场，长租公寓采用“高收低租
”模式 ，还利用“租金贷”收未来钱救当下急
。

长租公寓行业近来面临诸多问题
，以蛋壳公寓为代表的品牌陷入断网风波、口碑下滑等困境，反映出行业商业模式存在缺陷
、资金压力大、监管趋严等多方面挑战。蛋壳公寓断网风波具体情况租户受影响：8月中旬开始 ，蛋壳公寓在全国范围内大面积停网
，严重影响租户日常生活，不少租户组成维权群维护权益 。

蛋壳公寓的经营模式蛋壳公寓作为“二房东 ” ，其经营模式包含以下核心环节：长租锁定房源：与房东签订10年及以上长期租赁合同，初期可能以略高于市场价的租金获取房源
，但合同约定的租金涨幅通常低于市场水平，通过“先亏后赚”策略锁定未来收益
。

疫情影响,可以要求解除租赁合同或减免租金吗?

受疫情影响 ，租客在一定条件下可以要求解除租赁合同或减免租金
，但需结合具体情况判断是否符合法律规定的不可抗力或情势变更情形，并承担相应举证责任。疫情的法律性质及适用规则不可抗力：新冠肺炎疫情符合民法通则中“不能预见 、不能避免
、不能克服
”的客观情况 ，属于不可抗力事件 。

以疫情为不可抗力要求解除租赁合同
，法院会根据疫情影响是否导致合同目的无法实现来判定，若未达到该程度则不支持解除合同 ，但会鼓励双方协商变更合同条款或签订补充协议
。

受疫情影响的租房合同
，可根据具体情况选取解除、变更或提前终止，需依据法律规定和合同约定处理 ，不同情形适用不同规则。具体如下：以不可抗力主张解除合同 适用条件：根据《合同法》第94条
，若疫情导致合同完全无法履行 、合同目的无法实现（如旅游目的的短期租房因封控无法使用），可主张解除 。

店铺因疫情关闭两个月 ，租金有可能获得减免，但需根据房屋性质
、承租人情况以及协商或法律判定结果来确定
。

调解优先：法院会组织双方协商
，通过调整合同条款（如延期支付、减免租金）平衡利益，避免轻易解除合同。浙江高院的具体适用规则浙江高院在《关于审理涉新冠肺炎疫情相关商事纠纷的若干问题解答》中进一步细化标准：无影响：疫情未影响合同履行的 ，继续履行
，不得以不可抗力为由解除 。

答案：从约定
。即如果租赁合同中已经明确规定了疫情期间租金减免或租期顺延的相关条款，那么承租人当然可以依据合同要求减免租金。若租赁合同中无相关约定：一般情况：承租人能否要求减免租金 ，主要取决于疫情对租赁房屋使用的影响以及当地的司法实践 。

因为疫情退租算违约吗

因为疫情退租算违约吗 不算违约
，此次疫情属于不可抗力，但房东可以要求依据公平原则共同分担损失。 法律规定：《民法典》第五百九十条 【不可抗力】 当事人一方因不可抗力不能履行合同的 ，根据不可抗力的影响
，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外
。

月15日原告向法院提交诉状 ，称疫情不影响合同继续履行
，被告解除合同系违约，要求支付10000元违约金。判决结果：经调解 ，双方当天下午5点达成调解协议，解除合同
，被告支付2750元违约金，不要求退还尚未到期的租金 ，因被告在外地
，原告答应房屋封闭措施解除后再行腾退房屋 。

若疫情未彻底破坏合同目的（如疫情结束后可恢复正常使用），承租人无权解除合同 ，但可要求减免租金以降低损失
。例如：租期5年的商铺
，疫情期间停业2个月，承租人要求退租的请求通常不被支持。

租的房子因为疫情物业告知出去住或不能住,可以无条件退租吗?押金可以退...

〖壹〗 、在现实生活中 ，一些人会租房居住或者是用于商业活动
，在租房时都要签订租房合同，按时付给房东租金 ，租房时都要约定租房的期限
，一般情况下不能退租 。因为疫情原因要求退租，属提前解除合同 ，应当按照约定承担违约责任
。《民法典》第七百二十一条 承租人应当按照约定的期限支付租金。

〖贰〗
、租房签了合同没住，承租人提前退租是可以的
，但需要承担违约责任 。以下是具体分析：违约责任 如果租赁合同中规定了租赁期限，且没有对提前退租问题作出特别规定 ，那么承租人提前退租就构成违约行为
。在此情况下
，承租人需要按照合同中的约定，承担相应的违约责任。

〖叁〗、如果租赁合同没有明确押金的性质或规则 ，则押金作为租赁预付款处理
，无论如何都要返还的 。当事人交付留置金 、担保金
、保证金、订约金 、押金或者订金等，但没有约定定金性质的 ，这个定是宀盖头的定
，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持
。

现在有疫情的租到房能退吗

若疫情未彻底破坏合同目的（如疫情结束后可恢复正常使用） ，承租人无权解除合同
，但可要求减免租金以降低损失。例如：租期5年的商铺，疫情期间停业2个月 ，承租人要求退租的请求通常不被支持 。特殊情形：若承租人在疫情前已存在欠租等违约行为，或合同系疫情后签订（默认已预见风险）
，不适用减免或解除规则。

具体看双方租赁合同中关于提前退租、不可抗力条款的约定
。一方直接提前退租因合同未到期，可能涉嫌违约。当事人应当根据双方约定
、疫情对个人使用房屋的影响程度 ，与房东协商租金延期缴纳或减免部分租金
，双方可以协商处理 。

可以的
。疫情对社会经济生活影响难以避免。针对房屋租赁合同，租赁双方可以注意以下三方面问题 ，以维护自身合法权益 。第一
，及时通知，提供证明
。第二 ，积极沟通
，变更条款。第三，注意固定 ，留存证据 。

在现实生活中
，一些人会租房居住或者是用于商业活动，在租房时都要签订租房合同 ，按时付给房东租金，租房时都要约定租房的期限
，一般情况下不能退租
。因为疫情原因要求退租，属提前解除合同 ，应当按照约定承担违约责任。《民法典》第七百二十一条 承租人应当按照约定的期限支付租金 。

法律分析：可以
，可以从两个角度来解释
。第一个角度：遭遇疫情是房东和租客都不能够预见，不能克服的不可抗力 ，发生不可抗力之后导致合同目的不能实现的
，可以请求解除合同，如果不可抗力结束之后合同仍要履行的 ，可以根据不可抗力的影响
，部分或者全部免除责任。

由于疫情特殊时期，导致您无法按期搬家退房给房东 。因此房东并不能追究承租人的违约责任。但是现在房屋毕竟还是由承租人占用 ，因此在占用期间承租人仍然应该继续支付房屋占用费
。可以解除合同。